Fungsi Akta Jual Rumah, Jangan Sampai Lupa!

Rumah menjadi salah satu kebutuhan yang banyak diminati saat ini. Namun, membeli sebuah rumah bukan hal yang mudah. Penyebabnya bukan hanya karena finansial, tapi juga tentang peralihan kepemilikan rumah yang pada dasarnya sangat riskan ditimpa masalah.

Apabila hak kepemilikan rumah bermasalah, maka hal ini bisa menjadi sengketa di kemudian hari. Tak heran kenapa Akta Jual Beli Rumah (AJB) sangat penting dimiliki. Info selengkapnya tentang AJB bisa disimak di bawah ini, ya!

Apa Itu AJB?

AJB adalah dokumen otentik yang menjadi bukti atas transaksi jual beli rumah sekaligus peralihan kepemilikan dari yang lama ke baru. Akta ini dibuat oleh notaris dan ditandatangani langsung di depan notaris. 

Selain AJB, pembeli maupun penjual yang ingin melakukan transaksi jual beli rumah mesti membuat Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB), dengan maksud untuk menghindari penipuan.

Surat Perjanjian Jual Beli Rumah (SPJB)

SPJB merupakan dokumen non-otentik yang dibuat oleh penjual maupun pembeli, tapi tidak melibatkan notaris. Setelah SPJB dibuat, maka penjual atau pemilik rumah lama tidak dapat menjualnya kepada pembeli lain. 

Adapun ketentuan yang perlu diperhatikan dalam SPJB, di antaranya.

1. Kelengkapan data, baik pembeli maupun penjual. Misalnya, KTP, alamat sesuai KTP, domisili, dan nomor yang dapat dihubungi
2. Bagi penjual, yaitu membuat pernyataan kalau transaksi bebas sengketa hukum 
3. Bagi pembeli, yaitu menentukan tanggal dan besaran pembayaran, serta sanksi atau denda apabila terjadi keterlambatan pembayaran
4. Mendatangkan dua orang saksi (perwakilan dari masing-masing pihak) dalam penandatanganan SPJB

Fungsi AJB

• Merupakan bukti yang sah dari transaksi jual beli rumah
• Untuk memudahkan proses balik nama, dari pemilik lama ke pemilik baru
• Dapat dijadikan bukti apabila salah satu pihak melakukan pelanggaran di kemudian hari
• Bukti kalau kedua belah pihak telah memenuhi kewajibannya masing-masing

Syarat Pembuatan AJB

Sebelum AJB dibuat, penjual maupun pembeli harus melengkapi beberapa dokumen untuk diserahkan kepada Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris. Adapun dokumen tersebut, seperti.

1. Data Tanah

• Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) selama 5 tahun terakhir disertai surat tanda terima setoran pembayaran
• Sertifikat tanah
• Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
• Pembayaran rekening listrik, air, telepon
• Melampirkan surat roya untuk tanah hipotik

2. Data Pembeli maupun Penjual

• Fotokopi KTP suami dan istri (bagi yang sudah menikah)
• Fotokopi akta nikah
• Fotokopi kartu keluarga (KK)
• Surat keterangan yang menyatakan Warga Negara Indonesia (WNI)

Tahap dalam Mengurus AJB

AJB dapat dibuat apabila penjual maupun pembeli telah mendaftarkan tanah atau bangunan ke kantor pertanahan untuk proses peralihan kepemilikan atau balik nama. Setelah itu, kedua belah pihak harus mengikuti tahapan berikut.

1. Pemeriksaan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pemeriksaan PBB dilakukan langsung oleh PPAT atau notaris untuk mengecek kesamaan data dengan yang tertera di Buku Tanah di kantor pertanahan. Pemeriksaan ditujukan untuk memastikan apabila properti tidak bermasalah atau berada dalam sengketa. 

Jika ternyata properti memiliki sengketa atau masih dalam proses cicilan bank, maka PPAT atau notaris berhak untuk menolak AJB. Dalam hal ini, penjual wajib menyelesaikan kewajibannya terlebih dahulu agar pengajuan AJB diterima di kemudian hari.

2. Membayar Biaya

Pengurusan AJB dikenakan biaya dalam jumlah tertentu. Adapun biaya yang akan dibayarkan, di antaranya.

• Pajak Penghasilan (PPh) sebanyak 5% dari total harga tanah
• Bea Perolehan Hak atas Tanah dan bangunan (BPHTB) sebanyak 5%. Biaya ini setelah dikurangi Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP)

3. Proses Mengurus Balik Nama

Proses balik nama tidaklah singkat. Waktu tunggunya sekitar 1-3 bulan. Selama menunggu, kamu bisa mengurus berkas lain yang berkaitan dengan transaksi jual beli rumah.

Dalam proses balik nama, akan ada penandatanganan yang perlu disaksikan oleh satu orang perwakilan dari masing-masing pihak.  

Ciri-Ciri AJB yang Sah

Salah satu hal yang perlu diperhatikan saat transaksi jual beli properti adalah keaslian AJB-nya. Agar tidak tertipu, pastikan pengurusan AJB diikuti langsung oleh penjual maupun pembeli dari awal sampai akhir. 

Jika prosedur pengajuan AJB tidak sesuai dengan prosedur, kamu perlu meragukan keasliannya. Di sisi lain, pastikan pengurusan AJB dilakukan di kantor notaris yang sah, yang terdaftar di Kementerian Agraria dan Tata Ruang (ATR) dan Badan Pertanahan Nasional (PBN). 

Pastikan Properti yang Dibeli Sah di Mata Hukum

Itu dia fungsi AJB yang perlu diketahui. Pastikan pengurusan AJB dilakukan di kantor notaris yang terdaftar agar aktanya sah di mata hukum. Apabila ada sengketa atau masalah di kemudian hari, kamu dapat menjadikan AJB sebagai bukti yang sah.